【別荘オーナー向け】貸別荘の稼働率は？利回り向上のポイントも解説

2024.08.26民泊運営・清掃

別荘を所有しているものの、利用頻度が低くランニングコストが気になるという人はいらっしゃるのではないでしょうか。

貸別荘として第三者に利用してもらうことで収益を得られますが、多くの収益を得るためには稼働率に注目しなければなりません。

貸別荘の稼働率はどれくらいで、実際に利益は出ているのでしょうか。

本記事では、貸別荘の稼働率について、利回りを向上させるためのポイントをご紹介します。

 

宿泊事業における稼働率とは

貸別荘を経営する際、開業後の収支を測る目安として稼働率が挙げられます。

稼働率のなかには、下記のように「客室稼働率」と「定員稼働率」の2種類が含まれています。

 

客室稼働率

客室稼働率とは、一定期間における総客室数に対する利用客室数の割合を指すものです。

たとえば、3名定員の部屋を5室有する別荘で、宿泊室数が2室の場合は下記のように算出します。

2室（宿泊室数）÷5室（全室数）=40%

 

客室稼働率が高い割合であるほど多くの客室を利用してくれているということになり、高い利益を獲得できます。

ただし、客室稼働率については複数の部屋が設けられており、受け入れられる宿泊客が多いホテルや旅館などに用いられるものになります。

 

定員稼働率

定員稼働率とは、一定期間における総収容人数に対する宿泊人数の割合です。

たとえば、5名定員の一棟貸し別荘に3名が宿泊した場合、下記のように算出します。

その別荘に9名の利用者が宿泊した場合、定員稼働率は下記のように算出します。

3名（利用者数）÷5名（総収容人数）=60%

 

定員稼働率は単日だけではなく、一定期間内の宿泊者数で算出が可能です。

稼働日が30日の場合、定員は30日×5名=150名となり、その間に60名が利用した場合は定員稼働率は40%となります。

 

貸別荘向けの稼働率

多くの別荘は大人数を収容できるほどの室数がないことから、一棟貸しで宿泊客に貸し出すことになります。

一棟貸しの場合、何名宿泊しても同一料金であるという料金形態を採用した際は客室稼働率を採用しましょう。

 

客室稼働率（OCC）

貸別荘や民泊などにおける客室稼働率（OCC）の場合、一棟貸しの施設になることがほとんどであるため、通常すべての客室や設備が1つの予約に対して利用されます。

全体の利用率を評価する場合、施設の予約状況を基に計算することが一般的です。

 

稼働率の計算

総予約日数: 施設が予約された日数の合計。

総可用日数: 施設の貸出可能な全期間の日数（例えば、1年間で365日）。

稼働率（%）=（総予約日数÷総可用日数）×100

例えば、365日貸し出し可能な別荘が120日間予約された場合、稼働率は約32.9%となります。

このように、一棟貸しの施設では、客室単位ではなく、施設全体の利用状況を基に稼働率を評価することが適切です。

 

一方、人数によって料金が変動する場合は定員稼働率で成果を計測することをおすすめします。

国土交通省の調査結果によると、貸別荘を含む簡易宿所の客室稼働率は20%程度、定員稼働率は10%程度だと発表しています。

こちらの数値は立地や季節などに依存するため一概にはいえませんが、レジャーや旅行シーズンに高くなる傾向にあります。

稼働率を高めるためには日本人だけではなく、インバウンドや訪日外国人もターゲットに含めることを検討しましょう。

稼働率は直接収益に影響を及ぼす要素であることから、稼働率を上げる・多くの宿泊客を呼び込むための施策が必要になります。

参考ページ：国土交通省ホームページ「宿泊旅行統計調査報告」

 

貸別荘経営の利回りを上げるポイント

貸別荘経営の利回りを上げるためには、下記のポイントを押さえての経営が重要です。

• コテージのコンセプトを明確にしてから、ブランディングやマーケティングを行う
• 収入と支出を明確に数値化する
• 平日限定やワーケーションの需要を取り込んだ、さまざまなプランを用意する

 

これらを実施したあとは、収支にどのような影響を及ぼしたのかを必ず確認しましょう。

 

おわりに

本記事では、貸別荘の稼働率について、利回りを向上させるためのポイントをご紹介しました。

貸別荘を経営する際、開業後の収支を測る目安として、客室稼働率と定員稼働率の2種類があります。

別荘の経営形態によってどちらの指標を参照するのかが異なるため、経営前に貸し出し方法を検討しましょう。

利回りを上げるためにはブランディングやマーケティング、収支の数値を明確にする、さまざまなプランを用意することが重要です。

利益を残しつつ貸別荘を経営する際は、稼働率に注目してみましょう。

 

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