民泊経営で失敗しないために！失敗パターンや特徴から対策を考える！

2024.06.18民泊運営・清掃

近年では訪日外国人やインバウンド、ノマドワーカーなどが増加しているため、宿泊施設の需要が高くなる傾向にあります。

そのため、自宅以外の不動産を所有している方のなかには、民泊新法や特区民泊に則って民泊の運営を始める方がいらっしゃいます。

しかし、民泊運営もビジネスであることから、コツを押さえておかなければ期待しているような収益を得ることができません。

本記事では、民泊経営で失敗しないための対策を、失敗パターンや特徴とあわせて解説します。

 

民泊経営で失敗するパターン

下記は、民泊運営の際に失敗する要因として多く見受けられるものです。

 

資金管理が十分ではない

民泊運営はビジネスのひとつであることから、収入と支出を理解することが重要です。

高い収入を獲得していても、手元にほとんどお金が残っていない場合、支出が多いことが考えられます。

民泊を運営する際、物件だけではなく家具家電のほか、場合によってはリフォームが必要になります。

表計算ツールなどを用いて、毎月の家賃や光熱費、ランニングコストはいくらなのか、月ごとにどのくらいの収益が見込めるかなど、情報を可視化することが重要です。

 

ターゲットが明確ではない

民泊を運営する際、立地や建物の設備などによって、明確にターゲットを定めていないと失敗する可能性が高くなります。

民泊を利用するユーザーのなかには、低価格で利用したい方や周辺の環境を重視する方など、さまざまです。

また、日本を堪能したい訪日外国人の場合は、和室を求めるなど人によってニーズが異なります。

そのため、民泊を運営する前に自分が所有する物件の強みや、近隣施設の利用客の属性を理解し、ターゲットを決めることが重要です。

 

民泊の種類を理解していない

民泊新法は旅館やホテルよりも宿泊施設として運営を開始するハードルは低いですが、年間180日しか運営することができません。

民泊を運営している方のなかには、この宿泊制限を忘れてしまい、180日以上運営してしまうことがあります。

この年間180日は、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までとなっているため、初年度の開業時期によっては気にしなくても良いこともあります。

参考ページ：国土交通省ホームページ「住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？｜民泊制度ポータルサイト」

 

また、大阪市をはじめとした一部の地域では特区民泊も主流ですが、2泊以上の条件があるため、国内のちょっとした旅行には対応できません。

これも地域によりますが、特区民泊は365日営業できるため価格競争も起きやすいことから、事前のシミュレーションが大切だと言えるでしょう。

 

民泊経営に必要な費用

こちらでは、民泊経営に必要な費用をご紹介します。

 

初期費用

民泊運営を行う際には、下記のような費用が必要になります。

• 物件の購入費（賃貸の場合は敷金・礼金）
• 備品・家具・設備購入費
• 開業許可申請代行費用

 

これらの要素を合計すると、民泊運営を始める際には100万円程度の初期費用が最低でも必要になります。

上記以外にも、リフォームなどを行う際にはより多くの費用が必要です。

自己資本でまかないきれなかった場合は、金融機関からローンを借り入れるなどで充当しなければなりません。

 

維持費用

民泊を継続して運営するためには、下記のような維持費用が発生します。

• 清掃代行費（外注する場合）
• 運営代行費（外注する場合）
• アメニティなどの消耗品費
• セルフチェックイン等のシステム費
• 水道光熱費
• 通信費
• 家賃（転貸の場合）
• 固定資産税（所有物件の場合）
• 都市計画税（所有物件の場合） など

 

こちらは、どのような物件をどのように運営していくかによっても異なります。

管理費についてはオーナー自身で管理することで費用は浮かせられますが、管理代行業者に依頼すると出費が発生します。

しかし、管理会社によっては集客も代行してくれるため、依頼をしておいた方が収益を得られる可能性があります。

 

民泊経営で失敗する人の特徴

民泊で失敗する要因には先述した要因だけではなく、オーナーなど経営者が要因の場合もあります。

民泊経営で失敗する人には、下記のような特徴があるため、該当する方は注意しておきましょう。

• 観光客が来ない場所で開業してしまう
• 宿泊者のニーズを理解・把握していない
• 集客ができていない

 

いずれも、リサーチ不足ややるべきことを後回しにしてしまう方が該当します。

たとえば、観光客が来ない場所はアクセスが悪く、最寄り駅から遠いような場所が挙げられます。

しかし、そういった民泊可能物件が市場に残りやすいのも事実であり、リサーチ不足だと契約してしまうこともあるでしょう。

また、訪日外国人を集客したいにも関わらず、英語での注意書きなどが記載されていないことも顧客離れにつながります。

実店舗と同様に、民泊も開業をすれば勝手に集客ができるわけではなく、OTA（宿泊予約サイト）への掲載をはじめ、広告やチラシなどで認知を拡大しなければなりません。

民泊運営で成功するために、運営前に自分がやるべきことを明確にしておき、すぐに着手できるような状態にしておきましょう。

 

民泊経営で失敗しないための対策

下記が、民泊経営で失敗しないための具体的な対策です。

• 立地選びにこだわる
• 集客したい宿泊客のニーズを理解・把握する
• OTA（宿泊予約サイト）への掲載やWebなどで利用者を集客する

 

これらは事前のリサーチと開業後の継続した努力が求められるものになります。

そのため、民泊運営に向いている方の特徴として、しっかりとリサーチができることや継続した努力・改善ができる人が挙げられます。

より多くの利用者を集めるためには、課題の発見や改善案の立案・実施が重要です。

いわゆる「PDCAサイクル」と呼ばれるものですが、民泊運営では重要となる考え方になります。

これから民泊を運営する予定の方は、上記を実践してみましょう。

 

民泊経営の始める前に種類を理解しておこう

民泊については、国土交通省や内閣府などによって、宿泊施設が下記のように分類されています。

 

	住宅宿泊事業法 （民泊新法）	旅館業法 （簡易宿所）	国家戦略特区法 （特区民泊に係る部分）
所管省庁	国土交通省 厚生労働省 観光庁	厚生労働省	内閣府 （厚生労働省）
許認可等	届出	許可	認定
住専地域での営業	可能 条例により制限されている場合あり	不可	可能
営業日数の制限	年間提供日数180日以内 （条例で実施期間の制限が可能）	制限なし	2泊3日以上の滞在が条件
宿泊者名簿の作成・保存義務	あり	あり	あり
玄関帳場の設置義務	なし	なし	なし
最低床面積、最低床面積の確保	最低床面積あり （3.3 ㎡/人）	最低床面積あり	原則25㎡以上/室
衛生措置	換気、除湿、清潔等の措置、定期的な清掃等	換気、採光、照明、防湿、清潔等の措置	換気、採光、照明、防湿、清潔等の措置、使用の開始時に清潔な居室の提供
非常用照明等の安全確保の措置義務	あり 家主同居で宿泊室の面積が小さい場合は不要	あり	あり （6泊7日以上の滞在期間の施設の場合は不要）
消防用設備等の設置	あり 家主同居で宿泊室の面積が小さい場合は不要	あり	あり
トラブル防止措置	必要（宿泊者への説明義務、苦情対応の義務）	不要	必要
不在時の管理業者への委託業務	規定あり	規定なし	規定なし
立地規制	なし（住宅扱い）	あり	区域計画に定める

参考ページ：当社コラムページ「民泊の始め方マニュアル｜運営開始までの手順や費用、注意点まで解説」

参考ページ：国土交通省ホームページ「住宅宿泊事業（民泊）を始める方へ」

 

おわりに

本記事では、民泊運営における失敗要因と対策について解説しました。

民泊運営は、資金管理が十分ではない、ターゲットが明確ではない、民泊の種類を理解していないときに失敗しがちです。

また、観光客が来ない場所で開業する、宿泊者のニーズを理解・把握していない、集客をしていないような方は、民泊運営に向いていません。

民泊運営を始める際は、継続した努力が求められることを理解しておきましょう。

 

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