民泊の始め方マニュアル｜運営開始までの手順や費用、注意点まで解説

2023.08.24民泊運営・清掃

近年では旅行者だけではなく、外国人観光客の増加やノマドワーカーといった、さまざまな方が民泊を利用するようになりました。

自宅以外の不動産を所有している方のなかには、収益化を目的として民泊運営を検討する方がいらっしゃることでしょう。

しかし、民泊の始め方や費用などが分からないといった方は多くいらっしゃいます。

本記事では、民泊の始め方について、手順や費用、注意点とあわせて解説します。

 

そもそも民泊とは？

民泊には法律上の定義はありませんが、一般的には不動産の一部や全部を、第三者に貸し出して宿泊させることを指します。

有償・無性に関わらず、原則として行政の許可を取ったり、所定の届け出を提出したりしなければなりません。

民泊はホテルや旅館よりも価格が抑えられているものが多く、日本人だけではなく外国人観光客にも人気があります。

また、社会的な問題となっている空き家の有効活用が可能なため、近年では運営を始める方が多くなりました。

 

民泊運営を始めるまでの流れ

こちらでは、民泊運営を始めるまでの流れをご紹介します。

 

物件選び

まずは民泊事業を行うにあたり、自宅の一部なのか・全部なのか選びます。

自宅以外に不動産を所有している場合は、そちらを全部民泊として利用することができます。

 

リノベーション・設備の準備

民泊を運営する際には、キッチンや浴室など最低限の設備が必要です。

お客様が使う物件にこれらの設備がなかった場合、リノベーションなどを行って設備の準備を行いましょう。

 

許可申請・届け出の提出

民泊を運営するにあたり、行政への許可申請や届け出などを提出し、手続きを行います。

正しい申請を行わなかった場合、違法民泊扱いとなり罰せられる可能性があるため注意しましょう。

 

料金設定や規約、マニュアル作成などの物件準備

お客様に支払ってもらう料金設定や、民泊を使ってもらうにあたって守っていただきたい規約などを作成します。

また、機器の使い方のマニュアルなど、本格的に民泊を運営するための準備を行います。

 

民泊サイトへ登録

現代では、民泊を探す際にはWebサイトやアプリを利用することが一般的です。

複数の民泊サイトに登録するとより多くの方に見られますが、ダブルブッキングには注意しなければなりません。

 

運営開始

民泊サイトに登録し、利用者から申し込みがあれば本格的な運営が始まります。

物件探しから運営開始まで、半年ほどの期間を要します。

 

民泊の種類

こちらでは、民泊の種類をご紹介します。

 

住宅宿泊事業法（新法民泊）

新法民泊とは、2018年に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づいた民泊を指します。

こちらは届け出を提出するだけで始められるため、比較的ハードルが低い民泊だといえます。

ほかにも、新法民泊には下記のようなメリットがあります。

• キッチン・トイレ・お風呂・洗面台があれば始められる
• 戸建てからホテルなど、用途変更の手続きや工事が不要

 

一方、新法民泊は下記のように、運営上の条件が設けられている点には注意が必要です。

• 年間の営業可能日数が最大180日
• 住宅宿泊管理業者への委託が必要

 

これらの条件より、新法民泊は本格的なビジネスというよりも、空いたスペースを有効活用するものだといえます。

 

旅館業法

旅館業法に関する民泊は、もともとは大規模なホテルや旅館などを想定した法律に基づく民泊を指します。

平成30年に法改正があってから少し条件が緩和されたため、民泊でも少し採用しやすくなりました。

旅館業法に関する民泊の大きなメリットは年間を通して365日稼働することができる点です。

一方、旅館業法では都市計画法や建築基準法のほか、自治体の条例に依存して営業ができない場所があります。

そのため、リフォームやリノベーションを行ったあとに許可が得られず、大きな損失を被る可能性がある点には注意が必要です。

また、旅館業法に則って民泊を運営する際は、用途変更が必要になります。

 

特区民泊

特区民泊（正式名称：国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）とは、外国人観光客を対象とした民泊です。

こちらは国家戦略特区に指定されたエリアのみに適用されるものであることから、ほかの民泊よりも限定的といえます。

特区民泊にはフロントや管理人の常駐義務がなく、用途変更が不要といったメリットがあります。

そのため、特区内であれば新法民泊よりも緩い条件で運営を開始することができます。

一方、特区民泊には1グループあたり最低でも2泊3日は滞在しなければならないという、最低滞在日数に縛りがあります。

 

このように、民泊にはさまざまな種類があるため、自分が民泊を運営する際にどの条件が最も良いかを決めなければなりません。

 

許可申請・届け出の提出について

民泊を運営するということは、不動産の持ち主がビジネスのオーナー・経営者になるということです。

ビジネスを行う際には国や自治体に各書類を提出するなど、事業申請を行わなければなりません。

下記にて、先述した民法別に必要な許可申請・届け出の提出をご紹介します。

 

住宅宿泊事業法（新法民泊）の申請

新法民泊は、ポータルサイトと保健所の両方で届け出を提出することができます。

届け出書はポータルサイトからログインし、下記の書類とあわせて提出しましょう。

• 住宅の図面
• 欠格事由に該当しない事の誓約書
• 転貸承諾書

 

保健所に提出する際の注意点として、自治体ごとに担当部署が異なる点が挙げられます。

運営直前に慌てないように、事前に保健所に提出する窓口を確認しておきましょう。

 

旅館業法の申請

旅館業法に則って民泊を運営する際は、ほかの民泊と比べてさまざまな手続きが必要となります。

保健所に届け出を提出する前に、まずは対象の不動産が民泊登録の要件を満たしているのかを確認しなければなりません。

要件の確認は各自治体の「建築指導窓口」と「開発審査窓口」で行います。

建築指導窓口と開発審査窓口で審査を依頼するためには、下記の書類が必要です。

• 登記事項証明書
• 状況見取り図
• 配置図・平面図
• 構造設備の仕様図
• 仕様承諾書
• 水質検査成績書
• 土地・建物登記簿謄本
• 検査済証

 

両方の窓口で審査を通過しなければ、対象となる不動産は不適合と判断されるため、保健所に届け出を提出することができません。

 

特区民泊の申請

特区民泊は先述した2つの民泊とは異なり、保健所への届け出は不要です。

しかし、自治体ごとに定められた窓口で民泊を運営するための認定申請を行わなければなりません。

自治体に申請する際は、下記の書類が求められます。

 

個人が申請する場合

• 申請書
• 住民票の写し
• 賃貸借契約及びこれに付随する契約に係る約款
• 施設の構造設備を明らかにする図面

 

法人が申請する場合

• 申請書
• 定款または寄附行為及び登記事項証明書
• 賃貸借契約及びこれに付随する契約に係る約款
• 施設の構造設備を明らかにする図面

 

リノベーションや設備の準備について

先述した通り、民泊として不動産を活用するためにはキッチン・トイレ・お風呂・洗面台がなければなりません。

これらの設備は民泊の種類に関係なく、お客様が快適に利用できるように求められるものです。

また、近年では外国人観光客が増加しているだけではなく、洋風の生活を送る方が多くなりました。

そのため、お風呂とトイレを分ける、トイレを洋式に変えるなど、さまざまなポイントを考慮しなければなりません。

お客様は民泊サイトに掲載されているサイトを参考にするため、運営している民泊はキレイな状態を維持しましょう。

 

料金設定や規約、ハウスマニュアルの作成について

民泊の収支を大きく左右する要素のひとつとして、料金設定が挙げられます。

料金設定が低すぎるとお客様は集客しやすいですが、清掃費用など管理費用が多く発生するため、利益が低くなります。

一方、料金設定が高すぎるとお客様が利用しないため、期待しているような収益を得ることができません。

そのため、料金設定をする際は近隣の民泊施設の料金を参考にすると良いでしょう。

また、チェックイン・チェックアウトの時刻や禁止事項といったルールを定めている、規約やハウスマニュアルも必要です。

自分が所有する民泊だけではなく、近隣住民の迷惑にならないように運営することもオーナー様の重要な業務だといえます。

 

民泊サイトへ登録

自治体や保健所への届け出が受理されると、いつでも民泊を運営することができます。

その際に重要となるのが、集客です。

近年ではほとんどのお客様がインターネットやアプリで民泊を探すため、各種サービスに登録することで多くの集客が期待できます。

自身でホームページを作成することでも集客は可能ですが、お客様に見られるまでに長い期間を要することがあります。

民泊に関するサービスやサイトに登録することで、早いタイミングでお客様を集められるためおすすめです。

 

運営開始

民泊に関するサービスやサイトに登録したあとは、本格的に運営を始めることができます。

多くのお客様を集客するために、オーナー様は民泊施設の維持・管理や、経営、プロモーションなどを行わなければなりません。

経営について、民泊施設開業後は都道府県知事に対して、2ヶ月おきに下記を報告する必要があります。

• 宿泊日数
• 宿泊者数
• 延べ宿泊者数
• 国籍別宿泊者数の内訳

 

これらの報告を怠ったり、虚偽の情報を報告したりすると30万円以下の罰金刑に課せられる可能性があるため、注意が必要です。

 

民泊を始める際に必要な初期費用

こちらでは、民泊を始める際に必要となる費用をご紹介します。

 

消防設備

民泊では利用規約やハウスマニュアルを用意しているものですが、不注意により火災が発生することがあります。

負傷者を出さずに、お客様でも対応ができるように民泊には消防設備が必要です。

非常灯と火災報知器のみの場合は数十万円で済むことがありますが、民泊の規模によっては数百万円が必要になることもあります。

 

家具・家電製品

すでに用意がある場合は問題ありませんが、民泊として運営する際には下記のような家具・家電製品が必要です。

• ベッド
• テーブル・椅子
• 冷蔵庫
• 電子レンジ
• 給湯器 など

 

こちらについては格安家具屋さんなどで調達することができるため、数十万円程度に収めることができます。

 

リネン類

シーツや枕カバーといったリネン類を、自分好みのものでそろえる場合は10万円程度の費用が必要になります。

ただし、こちらについては業者によってはサービスとして提供していることがあるため、確認しておくことをおすすめします。

 

届け出に関する費用

民泊を運営する際は、先述の通りさまざまな施設に対して申請を行わなければなりません。

自分で申請を行う場合は数千円程度で済みますが、行政書士など法人に依頼する際は数万円から数十万円程度が必要です。

 

民泊を始める前に注意しておきたいこと

民泊を始める際は、運営後の利益だけではなく運営前に下記のポイントに注意しておきましょう。

 

物件のエリア

前提として、民泊の運営を始めるためにはその地域が民泊運営を了承している必要があります。

実は、地域によっては民泊の運営を禁止していることがあるのです。

そのため、運営を行う前には、必ず対象となる地域で民泊を運営しても良いのかを確認しておきましょう。

 

地域の条例

民泊運営がOKのエリアでも、地方自治体によって定められているルールは守らなければなりません。

地域によって民泊を運営するための許可の難易度や、細かなルールが定められているものです。

運営を始める前に、保健所や市役所などで注意点などを確認しておくと良いでしょう。

 

消防設備の確認

民泊運営ではオーナー様がお客様を信頼して、宿泊用の物件を貸し出します。

しかし、お客様によってはトラブルを起こしたり、火災を起こしたりするため、可能な限り安全性を確保しなければなりません。

そのため、民泊には一般的な家屋の消防設備ではなく、高性能な設備を設けましょう。

 

住宅ローン控除の適用が受けられない場合もある

民泊を運営している場合、住宅ローンの控除が受けられなくなる可能性がある点には注意しましょう。

これは住宅ローンの条件が依存しているもので、民泊運営は日常生活を送ることを目的としていないことが要因です。

 

おわりに

本記事では、民泊運営の始め方についてご説明しました。

民泊運営は、下記の手順で始めることができます。

1. 物件選び
2. リノベーション・設備の準備
3. 許可申請・届け出の提出
4. 料金設定や規約、マニュアル作成などの物件準備
5. 民泊サイトへ登録
6. 運営開始

 

多くのお客様に満足してもらえるように、民泊を運営する際は物件を常に清潔かつ安全な状態に保ちましょう。

 

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