民泊用に物件をリフォーム｜知っておくべき基礎知識や費用相場を解説

2024.06.06民泊運営・清掃

民泊を利用する多くの方は、ボロボロの物件ではなくキレイに整った物件を利用したいと考えるものです。

民泊で多くの方に利用してもらい、多くの収益を得るためには立地だけではなく、物件の状態も重要な要素です。

そのためには既存の物件をリフォームすることも検討しなければなりませんが、どのようなポイントを押さえるべきなのでしょうか。

本記事では、既存の物件を民泊用にリフォームする際に知っておくべき基礎知識や費用相場について解説します。

 

民泊をリフォームするために知っておきたい基礎知識

既存の物件を民泊仕様にリフォームするためには、下記のポイントを押さえておきましょう。

 

法律について

民泊に関する法律のなかには、平成29年6月に成立した「民泊新法」と呼ばれるものがあります。

民泊新法では年間提供日数が180日以内や、最低床面積がひとりあたり3.3平方メートルなどの条件が記載されています。

また、宿泊施設に関する法律には「旅館業法」や「国家戦略特区報」と呼ばれるものがあります。

民泊を運営する前に、所有している物件を民泊として利用するためにこれらの違いを理解しておきましょう。

 

用途変更などの手続きについて

用途変更とは、住宅家屋を民泊施設として利用するなど物件の用途を変更するための手続きです。

一戸建ての住宅やマンションのような共同住宅は、本来は所有者・借り主が生活を送るために使われる物件になります。

しかし、民泊として運用する場合はこれらの用途を「ホテル、旅館」に変更する必要があるのです。

また、特区民泊においては建物の規模によっては耐火性能、非常用照明装置、警報機設置などを取り付けなければならないなどの決まりがあります。

「大丈夫だろう」で進めるのではなく、各自治体の条例などの規定を調べたり、専門家に相談したりすることが大切です。

 

営業方法の違いについて

先述した民泊新法と旅館業法、国家戦略特区法では、下記のように営業方法が異なります。

• 民泊新法 ：年間提供日数180日以内
• 旅館業法 ：2泊3日以上の滞在が条件
• 国家戦略特区法 ：制限なし

 

上記以外にもさまざまな違いがありますが、民泊として運営する際には民泊新法や国家戦略特区法に則る必要があります。

 

民泊のリフォームをする際のチェック項目

既存の物件を民泊用にリフォームする際は、下記の項目をチェックしておきましょう。

 

セキュリティ

民泊に限らず、ホテルや旅館を含む宿泊施設は利用者が安全かつ快適に暮らせることが大前提です。

リフォーム前の玄関ドアや窓のカギなどは、劣化が進行していることがあります。

利用者に安心してもらうために、セキュリティに関する設備は入念にチェックしておきましょう。

 

水回り

民泊の利用者は外食で済ませることが多いですが、水回りの管理を怠ると害虫が侵入したり、異臭が発生したりします。

また、トイレや洗面所、浴室といった場所は毎日使用するところであり、満足度に大きな影響を及ぼす可能性があります。

そのため、リフォームの際には水回りにもこだわっておきましょう。

民泊を運営する施設には、「キッチン」、「バスルーム」、「トイレ」、「洗面設備」が原則必要とされるので、足りていない設備がある場合は必要な設備も追加しましょう。

 

壁・床

民泊の内装に含まれる壁や床などが汚れていたり破損していたりすると、利用者の印象が悪くなります。

また、劣化を放置すると床が抜けたり、建材の屑が落ちてきたりする可能性もあるため、リフォームの際に貼り替えを検討しておきましょう。

その際、耐久性だけではなくキズが付きにくく、汚れが付着しにくい素材を選ぶと管理が楽になります。

 

民泊にリフォームするための費用相場

民泊にリフォームするための費用相場はリフォーム箇所や規模に依存しますが、一般的には300万円程度のところが多いようです。

 

このように、新たに民泊を運営する際にはさまざまな初期費用が発生することがお分かりいただけたでしょう。

自己資本ではまかないきれないこともありますが、その際は金融機関からローンの借り入れを検討することもあります。

しかし、ローンを借り入れると元本と手数料を毎月返済する必要があるため、資金繰りの計画が必要です。

いつ、いくらの収益が自分の手元に入ってくるのか、このエリアでこの規模の施設であればどのくらいの収益が見込めるのか、集客のために何をするべきなのかといった計画を立案しなければなりません。

金融機関としても、無計画な方に貸し出すと貸し倒れのリスクがあるため、貸し出してはくれません。

リフォームを含め、民泊の運営を始める際には資金繰りについて検討しておきましょう。

特に注意するべきポイントとして、民泊新法に則った場合は年間提供日数が180日以内と定められていることです。

提供日数に限りがあることから、収益にはある程度の限界があります。

180日以降はマンスリーマンションとして貸し出すなども可能なので、これらを考慮してリフォーム費用や借入額などを検討してみましょう。

 

おわりに

本記事では、既存の物件を民泊用にリフォームする際に知っておくべき基礎知識や費用相場について解説しました。

民泊を行う際には法律や用途変更の手続き、ほかの法律に則った際の営業方法の違いについて理解しておきましょう。

実際にリフォームを行う際は、最低でもセキュリティや水回り、壁・床などをチェックしておく必要があります。

これから民泊を利用する方は、利用者の気持ちになって「どのような民泊を利用したいか？」を考えましょう。